Nájem a převod vybraných nemovitých věcí od 1.1.2016 ve vztahu k DPH

Změny v nájmu a převodu vybraných nemovitých věcí od 1. 1. 2016

a) Změny v nájmu

§ 56a ZDPH

- krátkodobým nájmem nemovité věci je třeba chápat i krátkodobý nájem prostor, který se pravidelně opakuje v delším časovém období, ale nepřesahuje 48 hodin nepřetržitě

- aplikace zásady hlavního a vedlejšího plnění (pronájem nebytového prostoru včetně garážového stání neplátci x pronájem pouze garážového stání neplátci)

- krátkodobý nájem pozemku nesouvisejícího se stavbou je osvobozeným plněním (stejný režim jako u dlouhodobého nájmu takového pozemku)

- osvobození nelze uplatnit v případě poskytnutí práva na umístění věci (umístění nápojových automatů ve veřejně přístupných prostorách, umístění reklamních tabulí na stěně budovy, nebo vysílače na střeše)

b) Změny v převodu

§ 56 ZDPH a Informace GFŘ k uplatňování zákona o DPH u nemovitých věcí č. j. 6717/15/7000-20116-101206 ve znění dodatku č. 1 Č. j. 162134/15/7100-20116-050485

Nová definice stavebních pozemků

Zásadní změna proběhne u stavebních pozemků, které jsou s účinností od 1. 1. 2016 pro účely DPH definovány ve vazbě na splnění určitých podmínek odlišných od roku 2015. Naopak se nic nemění na skutečnosti, že se stavební pozemky převádějí v základní sazbě daně a to bez ohledu na to, jaká stavba na nich bude provedena.

Stavebním pozemkem je pozemek, na kterém:

a) má být zhotovena stavba pevně spojená se zemí a

- který je nebo byl předmětem stavebních prací, nebo správních úkonů za účelem zhotovení této stavby,

Stavebními pracemi je nutné rozumět jakékoli stavební úkony včetně i stavebních úkonů za účelem odstranění stávajících staveb (např. budov, hal, apod.), které vedou ke zhotovení stavby, mohou jimi být zejména příprava staveniště, zpevnění příjezdové komunikace nebo pozemku, výstavba inženýrských sítí, na které bude připojena stavba, nebo odlesnění pozemku.

Správními úkony za účelem zhotovení této stavby je nutné rozumět zejména samotné podání návrhu na změnu územního plánu, zahájení řízení z moci úřední, přičemž takové podání může, ale nemusí obsahovat návrh na změnu územního plánu nebo zahájené řízení z moci úřední zřetelné umístění nebo základní parametry budoucí stavby. Správním úkonem rovněž bude i samotné vydání písemností se situačním výkresem (ze situačního výkresu je jasně patrné, kde bude umístěna stavba), který se následně zakládá do správního spisu. Nicméně za správní úkony, které nebudou mít vliv na vznik stavebního pozemku, může být považována zejména politika územního rozvoje.

nebo,

- v jehož okolí jsou prováděny nebo byly provedeny stavební práce za účelem zhotovení této stavby, nebo

b) pozemek může být podle stavebního povolení nebo udělení souhlasu s provedením ohlášené stavby podle stavebního zákona zhotovena stavba pevně spojená se zemí.

Další dělení pozemků na pozemky funkčně související a funkčně nesouvisející se stavbami, je beze změny a navazuje na Informace GFŘ vydané v roce 2015 a 2016.

Pozemkem, který tvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí, je tedy třeba rozumět pozemek, který slouží k jejímu provozu nebo k plnění její funkce nebo který je využíván spolu s takovou stavbou. Touto stavbou není inženýrská síť ve vlastnictví jiné osoby než vlastníka pozemku. Ve funkčním celku tedy může být i více zastavěných pozemků, stejně jako i pozemek/ky nezastavěný/é.

 Započetí běhu lhůty pro osvobození staveb

Novinkou je však přesnější definování začátku běhu osvobozující pětileté lhůty pro stavby. Vzhledem k tomu, že se režim staveb použije i u funkčně souvisejících pozemků, jedná se o zásadní změnu i pro převod pozemků.

Převod staveb je osvobozen od daně po uplynutí 5 let

a) od vydání prvního kolaudačního souhlasu nebo kolaudačního souhlasu po podstatné změně dokončené stavby, jednotky nebo inženýrské sítě, a to i když se souběžně nezmění účel užití stavby 

Podstatnou změnou stavby nebo jednotky je třeba rozumět zejména:

- takovou změnu, při které dochází k nástavbě o více než jedno podlaží nebo přístavbě, kterou dojde k navýšení podlahové plochy stavby nebo jednotky o více než 50 % oproti původní podlahové ploše stavby nebo jednotky před navýšením.

- přístavbu nebo nástavbu, které nesplňují výše uvedené podmínky, opravy, údržby a jiné stavební úpravy, které podléhají udělení kolaudačního souhlasu nebo ohlášení a zároveň finanční hodnota takové stavební úpravy dokončené stavby, jednotky nebo inženýrské sítě musí přesáhnout 50 % zjištěné ceny nebo 50 % směrné hodnoty, lze-li ji stanovit před provedením stavební úpravy nemovité věci.

Nicméně není-li vydán nový kolaudační souhlas nebo není-li udělen souhlas s užíváním stavby stavebním úřadem, nebude se jednat o změnu stavby podle stavebního zákona a nebude se tedy jednat ani o podstatnou změnu stavby.

Přechodná doba – časy počítání podstatných změn

- nový režim bude aplikován až u podstatné změny stavby, jednotky nebo inženýrské sítě, které vedly k vydání kolaudačního souhlasu nebo udělení souhlasu s užíváním stavby, jednotky nebo inženýrské sítě a tento byl stavebním úřadem vydán, resp. udělen ode dne 1. 1. 2016.

- starý režim bude uplatňován pokud byl kolaudační souhlas nebo souhlas s užíváním po podstatné změně vydán resp. udělen před 1. 1. 2016,

nebo

b) ode dne, kdy mohlo být započato užívání stavby, jednotky nebo inženýrské sítě podle stavebního zákona v souladu

1. s prvním oznámením o záměru započít s jejich užíváním,

2. se souhlasem stavebního úřadu, byly-li odstraněny nedostatky, pro které stavební úřad zakázal jejich užívání, nebo 

3. s oznámením o záměru započít s užíváním nebo oznámením změny v užívání po podstatné změně dokončené stavby, jednotky nebo inženýrské sítě.

Novinka v režimu volby osvobození bez nároku na odpočet daně, nebo zdanění pozemků i staveb  

S účinností od 1. 1. 2016 se plátce - prodávající může rozhodnout, že se u dodání pozemku (mimo stavebního) a u dodání vybrané nemovité věci po uplynutí 5 leté osvobozující lhůty uplatňuje daň. Pokud je příjemce plnění plátcem, lze tak učinit pouze po jeho předchozím písemném souhlasu a pak je uplatněn režim přenesení daňové povinnosti (§ 56 odst. 5 a § 92d ZDPH). Režim přenesení daňové povinnosti se tak dostává zcela nově od 1. 1. 2016 do oblasti převodu vybraných nemovitých věcí. 

Přenesení daňové povinnosti v novém znění počínaje 1. 2. 2016

Nařízení vlády č. 11/2016 Sb. vydané ve sbírce zákonů dne 19. 1. 2016 novelizuje již vydané Nařízení vlády č. 361/2014 ve znění nařízení vlády č. 155/2015.

Obsahem novelizovaného nařízení je rozšíření dočasného režimu přenesení daňové povinnosti tuzemského charakteru v návaznosti na Přílohu č. 6 ZDPH.

Dochází k rozšíření té části režimu PDP, která není limitována finanční částkou (§ 2 odst. 1) a to o:

- dodání certifikátů elektřiny,

- dodání elektřiny nebo plynu soustavami nebo sítěmi obchodníkovi vymezenému v § 7a odst. 2

ZDPH; přičemž za obchodníka se pro účely režimu přenesení daňové povinnosti považuje také osoba, jejímž předmětem podnikání je přenos elektřiny, distribuce elektřiny, obchod s elektřinou, činnost operátora trhu, přeprava plynu, distribuce plynu, uskladňování plynu a obchod s plynem za podmínek stanovených energetickým zákonem.

Neméně důležitou je další část nařízení, která se týká všech komodit, které jsou zařazeny pod dočasný režim PDP na základě překročení limitní částky. Jedná se novou část § 2 odst. 5 ZDPH. Nově je umožněn alternativní postup uplatnění PDP na základě písemné dohody i v případě nepřekročení limitní částky.

Pokud se plátce, který uskutečnil zdanitelné plnění, a plátce, pro kterého bylo zdanitelné plnění uskutečněno, dohodnou písemně, že na zdanitelné plnění, kterým je dodání vybraného zboží s celkovou částkou základu daně veškerého dodávaného vybraného zboží nižší, než je limitní částka uvedená v nařízení vlády (100 000 Kč), použijí režim přenesení daňové povinnosti, považuje se toto plnění za zdanitelné plnění podléhající režimu přenesení daňové povinnosti.